はじめに｜「使いにくい土地」と言われた旗竿地、そのまま放置していませんか？
「うちの土地、道路に面していない旗竿地なんです」
「不動産屋には売りづらいって言われました」
「高齢だから、複雑な手続きや工事はもう無理かと…」
このようなお悩みを持つ高齢の地主さんは少なくありません。
特に相続で受け継いだ土地や、長年使わずに持て余している旗竿地（敷地延長地）は、「変形地だから活用しにくい」と言われがちです。
しかし、建築士の視点から見ると、旗竿地でも建売分譲という形で有効活用できる可能性は十分にあります。
本記事では、高齢者でも無理なく進められる旗竿地の建売分譲化のポイントと、失敗しないための注意点について詳しく解説します。
旗竿地（敷地延長地）とは？活用しにくい理由と可能性
旗竿地の特徴とは
旗竿地とは、道路に面した「通路部分（竿）」の奥に建物を建てる「敷地部分（旗）」がある土地のことです。
見た目が旗のような形状からその名が付きました。
活用しにくいとされる主な理由
- 接道義務の制限（道路に2m以上接していないと建築不可）
- 車の出入りがしづらい
- 日当たり・通風の不利
- 売却時に買い手がつきにくい
確かに条件としては不利に見えますが、適切な設計・建築計画を行えば住宅用地として活用可能です。
とくに都心部や住宅密集地では旗竿地を活かした建売分譲が増えており、資産価値を高めるチャンスになり得ます。
高齢者におすすめ！建売分譲という旗竿地活用の選択肢
建売分譲とは？
建売分譲とは、不動産会社や建築会社が一括で土地と建物を開発・建設し、完成後に住宅として販売する方式です。
旗竿地を所有している地主さんは、下記のような選択肢が取れます。
- 自分で建築し、完成後に販売（自己事業方式）
- 不動産会社に買取ってもらい、建売として再販してもらう（売却型）
- 土地を提供し、建売事業に共同で参加する（共同事業型）
高齢者に向いているのは？
高齢者の方には、特に以下の2つがおすすめです。
- 建売事業者に土地ごと売却する（買取型）
- パートナー企業と共同で建売住宅を建て、分配収益を得る（共同事業型）
「管理が大変だから手放したい」「現金化して老後資金にしたい」といったニーズにも応えられる方法です。
旗竿地を建売分譲化するまでの流れと注意点
1. 土地診断と法的チェック
- 接道義務を満たしているか（建築基準法上の道路に2m以上接しているか）
- 道路後退や高さ制限など地域特有の規制
- インフラ（上下水道・ガス・電気）の整備状況
※この段階では建築士や土地活用アドバイザーによる現地調査が重要です。
2. 建築プランの立案
- 旗竿地に最適な細長い間取りや中庭のある設計などを検討
- 採光やプライバシーを確保する設計提案
- 高齢者でも扱いやすいバリアフリー設計の提案も可能
3. 事業方式の決定
- 一括買取か、共同事業か、自分で建築するかを選択
- 収益性やリスク、時間的余裕を考慮して決定
4. 建築・販売
- 建築確認申請〜工事〜完成
- 完成後、販売または賃貸
実在の自治体事例｜旗竿地を活用した建売分譲の成功例
事例：東京都世田谷区の旗竿地活用プロジェクト
東京都世田谷区では、住宅密集地に多く存在する旗竿地の有効活用を促進するため、区が主導して建売分譲プロジェクトを実施しました。
このプロジェクトでは、以下のような取り組みが行われました。
- 土地所有者との協議：旗竿地の所有者と協議し、土地の特性を活かした建築プランを策定。
- 建築設計の工夫：通路部分を共有道路として整備し、敷地部分には採光や通風を確保した住宅を建設。
- 販売戦略：完成した住宅は、地域のニーズに合わせた価格設定とし、短期間で完売。
この取り組みにより、従来は活用が難しいとされていた旗竿地が、魅力的な住宅地として生まれ変わり、地域の活性化にも寄与しました。
注意点｜建売分譲を進める際に失敗しないためのポイント
- 不動産会社によって査定額や提案内容が大きく異なる
- 業者選定は旗竿地や狭小地の実績がある会社を選ぶこと
- 相続対策が目的の場合は税理士や司法書士とも相談
まとめ｜旗竿地こそプロの知恵で収益化できる
旗竿地は一見「使いにくい土地」かもしれませんが、建築士や土地活用の専門家と組めば、立派な住宅用地として生まれ変わります。
高齢者でも無理なく始められ、相続対策・老後資金の確保にもつながる建売分譲は、これからの土地活用における新しい選択肢です。
